[건물 시세]

- 주변 사례

- 방 1개당 시세 추정해보기 (월세 35~40만원 당 1억 정도)

- 등기부등본 을구 근저당 잡은 은행에 감정가 얼마로 대출 나갔나 물어보기 (감정가 = 예상 매매 시세 근접)

[대출원금 기준]

으로 계산을 한 거구요.

경매 최악으로 3.5억 회수하면 손해볼 수도 있는데.

어디까지나 확률입니다.

예를 들어 건물주 입장에서 10억 건물에 3억 대출 + 4억 보증금 받아서 돌리는데

(근저당은 3.6억) 70% 갭투기 했는데 망할까요? 아니면 2년 후 건물 시세가 더 오를까요?

그리고 망하면 진짜 70% 낙찰 될까요? 75% 낙찰 될까요? 80% 낙찰 될까요?

이건 아무도 몰라요.

그래서 10억 이하는 75% 잡고 대출 원금 기준 / 10억 초과는 70% 잡고 대출 원금 기준

이렇게 설명을 드리는 겁니다.

어디까지나 진짜 망해서 -> 최악으로 70% 낙찰되서 -> 연체이자까지 은행이 120% 회수할 확률은

사실 매우 낮거든요.

3) 경매 시 지역마다 70% 밑으로 떨어지는 경우도 있는데

반대로 시세가 10억 -> 12억 -> 13억 올라가는 경우도 있습니다.

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확률적으로 말씀드린 거에요.

아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가주택 60~65%

평균적은 건물 용도별 경매 낙찰가율 이구요.

1~2년 전 거제도 / 군산의 경우는 50~60% 낙찰도 많이 나왔습니다.

서울은 오히려 88% 낙찰 이런 곳도 많아요.

지식인에 매크로 처럼 무조건 70% 이런거 아닙니다.

그래서 제가 이렇게 활동하는 거에요. 매크로가 잠식하고 실제 은행일도 모르면서

전문가인 척 하는거 너무 안타깝습니다.

아무튼 잘 알아두세요.

전세 근저당 계산은 = 망했을 경우 회수할 확률로 접근하시는 거에요.

전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법

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역전세, 깡통전세 예방법 - 전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법

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