모리부동산에 관련되서는 엄청 재미있는 이야기가 많은데 옆나라이야기라 관심없을거같아서 안썻었음

근데 최근 글에 어떤 분이 모리부동산 짤막하게 소개한 글 다들 좋아하는거 같아서 각잡고 써봄

1.평범한 부동산 회사였던 모리컴퍼니-하나의 신념으로 시작

모리컴퍼니도 처음에는 여느 건설사와 다를게 없었음. 단순히 건물을 짓고, 임대하고, 분양하는 식으로 돈을 버는 회사였지. 하지만 모리컴퍼니의 1대 회장인 '모리 타이키치로'는 매우 확고한 신념이 있었고, 이 신념이 지금까지 전해져 내려오면서 굴지의 1위 기업이 되었다고 생각함.

바로 부동산은 소유물이 아닌 '공공재'라는 것

이처럼 모리회장은 부동산과 건물은 개인이 소유하면서도 그 권리나 이익은 많은 사람들이 누릴수 있도록 하는것을 목표로 두었음

그리고 이러한 신념은 넓은 땅을 재개발하여 커다란 빌딩을 세우고, 그 주변을 녹지로 가꾸고 건물의 저층부를 모두가 사용할수 있는 상업시설로 만드는 하나의 작은 도시인 '힐즈'시리즈의 기본 컨셉이 됨

2.넓은 부지의 재개발, 면적에 비례하는 시작의 어려움

하지만 여기 갤러들은 다들 알다시피 대규모면적을 밀어버리는 재개발은 각자의 땅을 소유하는 주인들을 설득하는데 상당히 오랜 시간이 걸리고 힘들다는것을 알꺼야. 모리회장의 신념을 이루기 위해선 '넓은 땅'이라는 조건이 필수이기에 많은 땅주인을 설득하지 못하면 재개발은 시작할수도 없음.

하지만 모리부동산의 사람들은 10년이 넘는시간동안 그 부지내의 사람들을 전부 설득하기로 결정하고 그것을 실제로 이루어내었음. 최근 완공된 아자부다이힐즈가 수십년에 걸쳐 주민동의를 받아내고 건설을 완료한것은 다들 알텐데, 사실 대부분의 힐즈시리즈가 그정도 시간이 걸려 완공되었음. 롯폰기 힐즈는 땅주인 400명을 14년간 설득했어야 했고, 첫 힐즈시리즈인 아크힐즈(1986년 준공)도 설득에서 준공까지 17년이나 걸렸음

하지만 이러한 설득을 진심을 다해 했었기에 모리회사에 대한 이미지는 '믿을만한 회사'로 바뀜

대충 얘들이 설득하기 위해 한 짓들을 나열하면

1. 부지내에 쓰레기 줍기...

2.학생들 과외해주기.....

3.동네 돌아다니며 주민들이랑 친해지기.....

이런 웃음만 나오는 하지만 지극히 친근한 일을 통해 주민들의 마음을 바꾸고 건설동의를 받아내었지

3.모리 부동산의 역작-힐즈시리즈의 총망라

모리의 창업자 모리 타이키치로의 아들인 모리 히로오(2대회장)은 아버지의 신념에 자신의 신념을 덧붙여 힐즈시리즈를 만들게 되었어. 히로오는 급변하는 도시와 기술력을 보았을때, 건물은 지속가능한 미래지향을 따라야 한다고 생각했고, 1986년 준공되는 아크힐즈부터 '수직도시'라는 개념을 사용했음.

아까 말한 큰 건물과 녹지의 공존, 상업시설과 커뮤니티를 유기적으로 연결하여 각각의 힐즈가 도시처럼 작동할수 있게 만들자는거지

서론이 엄청 길었고... 그럼 이제부터 각 힐즈를 설명해볼게. 사진은 내가 찍은사진+구글링임

1)아크힐즈(1986년)-힐즈의 시작

아크힐즈는 크게 3가지 건물로 첫번째 사진의 오른쪽 하얀 건물이 아크모리빌딩(오피스). 갈색이 아파트, 아래의 건물이 상업시설임 그리고 두번째사진으로 볼수있듯 남은 땅은 모두 녹지로 활용하였어. 지금이야 이런 레이아웃의 건물이 많지만 1986년당시에는 상당히 파격적인 컨셉이였지. 상업시설에는 콘서트홀, 도서관등도 들어가있으며 건물의 옥상에도 공원을 만들어 녹지의 컨셉을 지켰어

2)오모테산도 힐즈(2006년)-모리와 안도 다다오의 협업으로 탄생한 걸작

오모테산도 힐즈는 '오모테산도'지역의 역사성을 지키기 위해 힐즈 시리즈중 거의 유일하게 높은 건물이 없는 재개발이였어

이 동네특이 낮은 건물+조용한 동네(우리나라로 따지면 한남동, 평창동?)같은 포지션이였기에, 이 곳의 재건축사업에서 모리는 회사의 신념인 '공공의 부동산'을 수직도시가 아닌 도시에 녹아드는것으로 방향을 정했어

1) 복합시설 내 어느정도의 주거공간을 확보

2)오모테산도 대로변의 가로수의 높이를 넘지않게 건물을 건설해 건물-도시사이의 위화감을 제거

3)오모테산도 거리와 연결된 공공장소를 반드시 만들것

4)이전 건물인 아오야마 아파트를 전부 철거하지 않고 어느정도 보존하여 자연스러운 변화를 추구

그리고 이러한 조건을 이용해 '안도 다다오'가 지휘봉을 잡고, 오모테산도 힐즈가 완성되게 되지

가로수길을 따라 길게 늘어선 오모테산도 힐즈는 다른 힐즈와는 확연히 다른 모습으로 존재감을 뿜어내며 성공적인 재개발이 되었어

3)롯폰기 힐즈(2003년)-힐즈시리즈의 대박, 브랜드 정체성의 확립

오모테산도실즈(2006)과 거의 비슷한 시기에 완공된 롯폰기 힐즈는 그야말로 '모리스럽다'라는 분위기를 확립한 재건축사례야. 2대 회장이 염원하던 '수직도시'를 완벽히 구현한 모리컴퍼니의 첫 기념비적 건축사례라고 할수있지. 238m급의 메인 타워동은 지진이 많이나는 일본에서 거의 볼수 없는 최고층 빌딩이였으며, 그 빌딩을 중심으로 녹지를 조성하고 상업시설과 문화시설을 만들어 내었어. 게다가 최고층에는 미술관을 짓고 주기적으로 전시주제를 바꿔 전망+미술관람을 동시에 할수 있게 되었지. 문화시설을 계속해서 바꾸고 다양한 컨셉으로 만들어 내면서 단순이 '한번 방문하는 건물'이 아니라 '계속 가게 되는 건물'이 되었어. 덕분에 롯폰기힐즈는 연간 4000만명이 넘는 사람이 방문하며 그 수가 계속 늘어나고 있어.

메인 타워동(오피스)과 왼쪽의 레지던스건물 두동으로 구성되었어

아래는 내가 찍은 사진들이야

롯폰기 힐즈의 상징인 마망(알을 품고있는 거미조형물)과 밤에 찍은 메인타워동이야

이건전망대에서 본 신주쿠방면과 아자부다이힐즈방면

글이 길어져서... 다음글에서 토라노몬힐즈, 아타고 그린힐즈, 아자부다이힐즈를 다루고 2탄에서 모리와 대척점에 서있는 미쓰이 건설사의 미드타운을 다뤄볼게 

긴글 읽어줘서 고마워

- 일본의 최고존엄 건설사(1탄)-모리부동산의 처음과 끝(2),직찍 포함

여기서 이어집니다~~

3)긴자식스(2017년)-도로를 건물이 막아? 그럼 건물을 갈라!

힐즈시리즈는 아니지만 모리의 또다른 역작인 '긴자식스'를 빼놓으면 또 섭하지

여긴 아예 '상업시설'만을 목적으로 만든 건물이야. 도쿄여행에서 긴자를 갈 일이 있으면 꼭 가야한다는 긴자식스는 모리그룹과 마츠자카야백화점, LVMH그룹이 협업한 원기옥급 프로젝트였어.

거대 프로젝트인 만큼 2003년 처음 지역주민과 긴자 상인단체, 그리고 사업투자자가 힘을 모아, 10년이 넘게 기획하고 2017년에 개장되었어.

상업시설이지만 모리답게 고전 가면극을 전용으로 여는 극장도 함께 지었어. 이 건물을 지을때 난관이 존재했는데, 재계발 시작전 커다란 부지를 관통하는 대로가 있었다는거야.

모리는 아 그래? 그럼 1층은 도로를 기준으로 나누고, 그 윗층부터 붙이지 뭐~ 이렇게 생각하고 도로를 살려놓은채로 건물을 만들었어. 이러한 결정은 장기적으로 보았을때 오히려 긴자 식스에 어마어마한 이익을 가져다 줬어. 긴자는 수많은 관광객+회사의 직원들이 같이 움직이는 매우 유동인구가 큰 동네야. 그런 도시의 도로가 건물 내부를 지나가도록 하고, 버스 승강장을 만들어 자연스럽게 건물로 사람들의 유입이 이뤄지도록 한거지. 덕분에 두 블록을 같이 쓰는만큼 어마어마한 면적을 가지는 대형 건물이 완성되었고, 수많은 브랜드들이 입점하여 긴자상권의 큰 축을 담당하게 되었어.

이건 내부 사진

4)토라노몬 힐즈(2023년 최종 완공)-글로벌 비즈니스를 위한 복합단지

토라노몬 힐즈는 총 4개의 마천루로 이루어져있고, 2014년 메인동(모리타워)을 시작으로 하나씩 완공되었다가 작년 토라노몬 스테이션타워가 완성되면서 최종적으로 완공된 재개발 지역이야. 이곳은 하얏트호텔(모리타워)-오피스(비즈니스타워)-지하철역(스테이션타워)-레지던스(도라노몬 힐즈 레지던스)로 이루어져있어

딱 봐도 아 이거 외국회사의 임원과 직원들이 도쿄에 와서 일하기에 최적의 장소구나...라는 생각이 들지?

토라노몬 힐즈는 말그대로 글로벌 기업들이 이곳에서 모든 일과 여가, 활동을 할수있도록 만든 올인원 비즈니스 단지를 목표로 건설되었어

그리고 이러한 목적을 완벽달성 했는데, 2014년 첫 개장이후 23년까지 오피스 수요가 500%늘어났고 동기간 도쿄전체 오피스 공급량의 27%를 차지했어. 말그대로 비즈니스핵심단지로 안착했지

물론 여기도 난관이 존재했는데 우리나라 내부순환로포지션의 도쿄 환상고속도로가 이 부지를 지나고있었어. 건물 지으려고 내부순환로를 없앤다? 말 안돼지. 그래서 모리는 긴자식스의 경험을 떠올려 4차선 고속도로를 지하로 넣고 그 위에 52층, 200m후반급의 건물 4동을 올렸어. 이는 모리빌딩과 도쿄도청이 서로 의견을 주고받아 2009년 모리빌딩에게 개발사업권한을 맡겼기에 가능한 일이야

아래 사진은 내가 찍은 레지던스타워 저층부, 스테이션 타워, 모리타워

메스감이 상당해서 여기 근처 지나가볼 갤러들 있으면 한번 산책해봐. 관광객들보단 직장인들 위주로 사람도 별로 없어서 걷기 좋음

5)아자부다이 힐즈(2024년 완공)-모리회사의 모든 능력을 쏟아부은 힐즈의 최종판

워낙 이 갤러리에서도 많은 사진과 글이 올라왔기에 다들 알고있고, 또 유명한 힐즈건물이라고 생각해. 가장 최근에 지어진 힐즈인 만큼 여태의 노하우를 모두 살려 지어낸 건물이지.

총 34년동안 300여명의 토지소유주들의 동의를 얻어 헤더윅과 협업하여 만들어 낸 이 힐즈는 모리의 사업중에서 가장 큰 규모의 돈이 사용되었어.

녹지와 건물의 배치에 도가 튼 모리컴퍼니는 11만 6000m2의 면적중 1만 9000m2를 녹지로 만들어낸 롯폰기 힐즈에 비해 아자부다이 힐즈는 2만 4000m2의 녹지를 넣었어. 총 면적대비 녹지비율로는 롯폰기힐즈(1/10)에 비해 훨씬 많은비율(1/3)를 녹지로 만들면서 건물경관자체에서도 푸릇푸릇한 식물들이 확연히 많이 보여

나는 여기를 가보고 느꼇던것중 가장 크게 와닿은것은 거의 모든 물건을 다 아자부다이힐즈에 맞춰 특별 제작을 했다는 거야. 이곳의 주요 컬러가 아이보리빛 돌, 초록색, 어두운 회색인데, 이 것에 맞춰 가로등 쓰레기통은 물론 교통정리용 트래픽콘, 바리게이트까지 전부 어울리는 디자인으로 외주맡겨 만들었어. 덕분에 어떠한 상황에서도 같은 컨셉을 공유하는 물건을 사용하는만큼 이 부지 안에서는 모든게 조화롭게 이루어져있었어. 오죽하면 가장 안어울리는 요소가 '알록달록한 옷을 입은 관광객'처럼 보일만큼 만들어진 건물과 요소들은 완전무결하게 이어져있었어. 물론 이건 조금 단점같이 느껴지기도 했는데, 사람들이 많을때보다 적당한 밀도로 있을때 가장 아름다워 보여서 다양한 사람들과 함께 어우러진다는 모리의 신념이랑 모순?되는 느낌이긴 했음. ㄹㅇ 아무도 없을때 가장 아름답게 느껴지는 건물임....

이건 내가 찍은 조경사진들이야. 트래픽콘까지 초록으로 만든거 보고 광기가 느껴졌음... 이땐 겨울이였는데 여름에 가면 또 느낌이 다를거 같다

녹지에 대해서도 할말이 조금 있는데, 4계절의 다양한 종의 식물을 심어둬서 계절별로 갈때마다 느낌이 다르다고 해. 다음에 갈때는 어떤 느낌일지 궁금하기도 하고, 매번 여러 행사를 하는만큼 여기도 롯폰기 힐즈처럼 꾸준히 관광객 수요를 잡을수 있을거 같아

여기까지 모리부동산에 대한 소개글이야

모리는 항상 건물을 '매매'하지 않고 '임대'하기만 하는게 특징이야. 매매가 단기적으로 보기엔 많은 수익을 얻을수 있지만 힐즈시리즈는 문화산업을 통해 지속적으로 유입되는 관광객수를 유치하여 장기적으로 매매보다 훨씬더 많은 수익을 '임대'를 통해 얻고 있어. 물론 이렇게 하기 위해선 완벽한 건물을 지어야겠지. 이러한 특성때문에 재개발에 심혈을 기울이고, 그에 걸맞는 퀄리티의 건물이 나오는건지도 모르겠다. 

다음에는 모리와는 시작부터 정반대였던 미쓰이 부동산과 그 회사가 지은 미드타운에 대해 글 써볼게... 그 뒤론 다른 나라들도 다뤄보고 싶긴하다

읽어줘서 고마워!