[노후 아파트 50만 가구] [上] 슬럼 아파트가 늘고있다

- 내 安全은 담보로 내놓은 삶
대부분 가난한 노인이 거주, 빈집엔 노숙자들 들어오기도

- 재건축 못하는 이유도 가지가지
"하고싶어도 당장 갈 곳이 없다"
"아파트 주민 대부분 동의했는데 같은 구역 단독주택들이 반대"

서울 지하철 2호선 구로디지털단지역 1번 출구. 3분쯤 걸어가자 1974년 준공한 B아파트가 보였다. 870여 가구 규모의 지하철 초역세권 아파트. 하지만 아파트 앞 인도엔 공사 현장에서나 볼 수 있는 낙하 방지용 지붕이 설치돼 있었다. 입구에는 2001년 '재난위험시설(D등급)'을 받았다는 노란 표지판이 붙어있었고, 단지 안은 외벽이 반쯤 뜯겨나가고 공터엔 쓰레기가 언덕처럼 쌓였다. 창문이 깨진 채 방치된 빈집도 곳곳에 눈에 띄었고, 아파트 경비원은 "겨울이면 노숙인들이 억지로 문을 뜯고 들어가 살기도 한다"고 전했다.

'노후 아파트 슬럼화'는 눈앞에 다가온 미래다. 현재 50만 가구 정도인 준공 30년 이상 아파트가 2025년엔 320만 가구 이상으로 늘어난다. 재건축·리모델링 사업을 진행하지 못한 노후 아파트는 거래가 끊기고, 주민들이 속속 이탈하면서 공동화(空洞化) 현상이 불가피하다. 주민 대부분이 저소득층 노인들로 구성되면서 재건축 등 정비사업 추진 동력이 떨어지고, 슬럼화가 가속되는 것이다. 실제로 1971년부터 입주한 일본 도쿄 인근 다마 신도시는 1990년대 초까지 '꿈의 신도시'라 불렸지만, 아파트 노후화로 젊은이들에게 외면받으며 빈집이 늘어나는 등 슬럼화 조짐을 보이고 있다. 김찬호 주택산업연구원 박사는 "우리나라도 2020년 이후 주택 가격 상승 동력이 떨어지면, 노후화된 1기 신도시 아파트를 중심으로 일본의 전철을 밟을 우려가 있다"고 말했다.

◇서울·부산 아파트 3분의 1 재건축 대상

전국에서 30년 이상 노후 아파트가 가장 많은 곳은 서울(16만3553가구)과 부산(7만3976가구)이다. 현재는 전체 아파트의 10% 정도이지만, 8년 후인 2025년이면 서울은 약 58만 가구, 부산은 약 26만 가구로 늘어난다. 지역 전체 아파트의 3분의 1 이상이 30년 이상 노후 아파트로 채워지는 것이다.

정부는 2014년 9·1 대책을 통해 아파트 재건축 가능 연한을 준공 후 40년에서 30년으로 앞당겼다. 이 기준대로면 2025년엔 1기 신도시 5곳을 포함해 수도권에만 재건축 대상 아파트가 150만 가구를 넘을 전망이다. 그러나 모든 노후 아파트를 재건축하는 건 현실적으로 불가능하다. 실제로 B아파트는 시설 노후화로 2001년 재난위험시설로 지정됐지만, 조합 내 갈등과 시공사 계약 해지 등 십수 년째 재건축 사업이 표류하면서 단지가 도심 속 흉물로 전락했다. 이 아파트는 최근 SH(서울주택도시공사) 주도로 기업형 임대주택 '뉴스테이'로 재건축하는 방안을 추진 중이다.

◇안전 E등급 아파트… 붕괴 위험

이미 슬럼화된 아파트에 사는 주민들은 최소한의 주거 안전조차 보장받지 못하고 있다. 지은 지 48년 된 부산 A아파트에서 보증금 700만원에 월세 7만원을 내고 사는 이상태(72)씨는 "이 아파트가 지역의 가장 큰 골칫거리인데도 구청은 아무런 대책도 마련하지 않는다" 고 말했다. 일제강점기인 1941년에 지어진 부산 남포동 '청풍장' 아파트에서 세탁소를 운영하는 차동주(68)씨는 "아직 일본식 다다미방 형태인 집도 있고, 4층은 임의로 증축한 무허가 주택"이라며 "재건축을 하려고 해도 당장 갈 곳이 없는 주민들이 반대하는 실정"이라고 말했다.

23일 서울 영등포구 신길동 C아파트 입구엔 안전진단 E등급을 받았다는 현수막이 걸려 있었다. E등급은 '심각한 결함으로 위험이 있어 즉각 사용을 금지하고 보강·개축해야 하는 상태'다. 박영생(67) 입주자대표회장은 "아파트 주민의 80% 이상 동의서를 받았는데도 신길10구역으로 같이 묶인 단독주택 소유자들 반대로 재건축을 못 하고 있다"고 말했다.

◇"도시 재생에 민간 자본 끌어들여야"

해외에선 아파트 노후화를 고령화·빈집 증가와 맞물린 심각한 사회문제로 인식하고 있다. 요네야마 히데타카(米山秀隆) 후지쓰경제연구소 연구원은 "2014년 기준 일본 전체 아파트의 공실률은 2.4% 수준이지만, 40년 이상 아파트의 공실률은 10%가 넘고, 45년 이상은 15%로 급증한다"고 분석했다. 전문가들은 뾰족한 대책을 내놓지 못하고 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "사업성 없는 노후 아파트는 탈출 전략이 없는 게 사실"이라고 말했다. 그는 "정부와 지자체가 도시 재생 사업을 벌이고 있지만, 국가 재정만으로는 한계가 있다"면서 "민간 자본을 끌어들이고, 사업성 없는 노후 아파트 단지를 어떻게 관리할지가 큰 숙제가 될 것"이라고 말했다.