부동산은 우선 거래량이 쥐젖만한게 특징임

규모에비해 주식등 기타 거래가 용이한 자산에 비해 거래량이 정말작음

그럼 주식으로 비교하면 이해가 쉬워짐

'주식이었다면'

매도매물이 나와서 가격과 시총에 반영될만한 매물이

매물로 못나옴

일단 살아야하니까

그러니 부동산의 특징은

'주택담보대출'이라는 지표를 주목해야함

왜?

부동산 특징상

이가격엔 못파는데

현금이 없어서 소유자가 선택하게되는것이

담보대출임

'부분현금화'라는것으로

빚없이 주식 100억치 가진사람이 있다고 치자 

주식이 내려박아서 이게 80억이 되었는데 다른 곳에서도 자금이 필요해 주식의 일부를 처분해야 한다고 가정해보자고

그럼 40억치만 팔아서 일단 다른데 좀 써야겠다 하면서 40억치를 팔수있음

그럼 이사람이 판 40억치 주식은

하락 전에는 50억이었던게 40억에 팔린거니 이사람은 평가손실 10억치를 봤다고 볼수도있겠지 아무튼 

이런식으로 주식은 필요한만큼 현금화할수있음

자 너가 10억아파트를 빚없이 가진사람인데 경제상황이 안좋아져서 4억이 필요해졌어

근데 부동산 하락장이와서 8억이 되었다고 치자

그럼 그걸 8억에 팔고 4억짜리 집을산다으므 4억 현금을 갖고 그 현금을 쓸거같음?

부동산은 이게안됨

여전히 소유자에게 가격은 10억이란 기억이 남아있고 4억을 주담대로 마련한다음 그 자금을 쓰겠지

이게 다른자산과 달리 부동산의 가장 강력한 특징일것임

하락장이와도

가격상 하락으로 표시가안됨

깔고앉아있는 실물자산형식이기때문에

부동산 올인박아놓은사람이 자기집팔고 필요한돈 쓰고 남은 돈만큼의 집으로 이사간 행동을하겠냐?아님

10억짜리 부동산이 8억으로 내려박았는데 4억이 필요한사람은 그 집에다가 4억짜리 주담대를 일으키지 집을 매도하지않음

이게 

주식에비해

'시총' '가격'이 왜곡되는 현상임

이 현상때문에 성장하는 사회와 경제에서는 부동산이 무적처럼 하락없이 올라가는'것처럼 '보일뿐

실제 부동산의 가치란 저 담보대출의 규모를 끼워서 생각해야 이해가 가능함 거래량이 구조적으로 없을수밖에 없는자산이라

가격추이만 본다는것은 부동산 시장이 일으키는 착시를 피할수가없음

고로

주담대가 오랜기간 유지되거나 내려갈때

뭐 그럴때면 부동산이 추세전환을 했다고 봐도 좋은상황이라고봄

ㅇㅇㅅㄱ ㅋㅋ