과천은 지금 경기도 대장임

판교는 판교역쪽 두세개단지가 과천급시세를 보이긴하나

그외단지들은별로임

과천은 써밋, 위버필드, 자이 등이

서열대로 바짝붙어서.금액차이가 크지않은

소위 균질성이 있는 동네임

마포, 고덕, 흑석, 옥수, 광진 

정도가 과천이랑 비비는 서울동네인데

그동네 대가리들이나 과천이랑 비비지 

동네중간급 미만은 과천막내에도 못비빔

마포 마프자 마래푸 정도나 되지

마포 25년차 소단지는 과천슈르보다도 아랫가격임

고덕 그라슘 알테온, 옥수팍힐즈 정도가비빌뿐

그외단지들은 못비빈단거 팩트

과천거래찾아보면 대형평형 거래가 거의없고 

국평,25평 중심인 동네란것도 눈에들어와야함

3가지 시사점 풀어줄께

1. 평균의함정

과천이 평균가로는 전체1위임

심지어 강남구도 세곡내곡동이나 나홀로단지 같은 변태종들때문에 평균이 깎임. 마포,고덕,흑석도 마찬가지임

평균으론 아무도 과천못이김

과천시자체가 작아서

아파트 전체단지가12개밖에안되는데다 

전부다신축이라 평균가는 늘 최고가되는마법임. 

서울 구별 평균가로 따지면 강남서초 다음이 과천이되는 이유임

근데 그렇다고 과천이 강남서초용산송파 특히 세분화된지역으로 

통계를 안뽑는 여의도잠실이촌 같은데보다 위냐? 

객관적급지로 과천이 그들아랫급지가 맞음 가서가격보면됨

그들동네만 따지면 평균가격이 과천보다 높음

통계는 여의도평균 대신 영등포구평균을 잠실평균 대신 송파구평균을 쓰니 과천이 최상급지로 보이지만 

과천팔고 잠실아파트 여의도아파트 이촌아파트 못감 

특히 나홀로같은 단지 같이있는 동네는 

동별평균으로 해도 균질한과천앞에 질수밖에없음

마프자 있는 염리동엔 작고썩은 유풍,우공,상록아파트가 껴있어서

평균을 다깎아먹는거임

과천국평팔고 강남서초여의도잠실이촌이 아니라 마프자도 못감

2. 과천 자신과의 싸움

마포고덕흑석옥수가 얼마전부터 과천에 비비는데,

과천이 겨우 앞서있긴 하지만

솔까 과거 과천의 위상과 비교하면 존나 존심상하는일임

예전 과천 래미안슈르,래미안에코팰리스는

반포대장(반포자이 반래퍼) > 엘스리센츠트리지움 > 과천슈르에코

순으로 신축기준 전국3대장이었음

지금으로치면 원베일리 아리팍 르엘 느낌? 

17년이 지난 지금 래미안슈르 래미안에코팰리스는?

참고로 15년차 마래푸24평17억초반에 거래됐는데

그게 과천지하철역 연결된 신축7써밋25평가격이랑 똑같음

지금 마포옥수고덕흑석과 비슷한  과천써밋과 과천위버필드는 

17년차에 서울 어느단지와 비교되고있을까? 를 생각해볼필요가 있음이대목에서 누군가는 미래과천이 서울중급지 왕십리서대문급이 될거라고 할거고 누군가는 연식오래된 잠실을 딸거라고 할수도 있음 

각자판단임

팩트로만 보면

2008년입주한 래미안슈르와 같은연식의 

잠실 엘리트파레는 위상이 과거보다오히려 높아진거 같기도한데,

과천은 후퇴한거 부정하기 힘듬

한때 과천이 찐 강남급으로 화려했던걸 기억하는 나로썬

과천급지가 살짝내려갔다고 판단중. 

예전엔 겸상도 못하던 동네들이 과천에 비비려고 한단거 자체가그반증임. 감히 마포가 과천에? 고덕,흑석이 과천에? 

아마 이건 나뿐아니라

과천에 20년이상 소유한 사람이보면 어이가없을수밖에

근데 이게 현실인걸 어째. 지금당장도 중요하지만 

진짜 똥서울이 점점 각광받는건 사실이니까

3. 대형의몰락

이걸깨달아야되는 동네들은 과천뿐이 아님

과천에 비비는 동네들도 마찬가지임

마프자 45평살래 그돈으로 잠실엘스 국평갈래?

과천대형도 옥수대형도 다 마찬가지임

과천애들 니들도, 평촌45평살바에 광명대형 살바에

똥서울하급지 대형평수대신 돈되는데로 과천슈르국평이나 안되면 25평이라도 가는게 낫다고 생각하지않냐?

상급지들은 대형도 거래가 잘되고 인기가 많은게 특징이고

그렇지 않은곳들은 평수줄여서라도 한두단계 위로 가려는게

있더라

대형평수 거래가 자주되는지 아니면

대형호가가 소형평수 평단가정도랑 큰차이없는지 보면되는데

판푸그는 그런측면에서 중대형중엔 경기도 1등이맞고

과천은 42평이상은 거래가 잘안되는게 사실임

마포옥수고덕 다 마찬가지임

대형자체도 전체주택수 중에 거의없다는게 중급지들 특징임

(사실 잠실도 이런특징을 보이고있어서 상급지소리까지는 못들음. 잠5, 아선 이런단지가 입주하면 그곳은 기축 엘리트파레랑 다를걸로보임)