인도일과 명도일이 다를 때 부동산 현실적 인도 의무는? [서초카페]

파이낸셜뉴스

2024.01.01 09:00:13

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대법 "매도인의 현실인도의무 인정, 매수인의 잔금지급 이행 거절 정당"

[파이낸셜뉴스] A씨는 2021년 1월 7일 B씨로부터 아파트를 11억원에 사들이기로 하면서 9억1000만원을 계약금, 중도금 등으로 먼저 지급한 뒤 4월 22일에 잔금을 처리하기로 했다.

또 잔금 지급과 동시에 해당 아파트의 소유권이전등기를 이전 받고 부동산을 인도받기로 계약을 맺었다. 다만 양측은 특약사항으로 실제 명도는 아파트 세입자의 임대차계약(10월 19일)이 끝난 후인 12월 6일로 정했다.

매매계약 당시 세입자도 A씨에게 주택임대차보호법에 따른 갱신요구권을 행사하지 않겠다는 의사를 명확히 밝힌 터라 문제 될 것이 없었다.

그러나 세입자가 잔금 지급일 직전에 갑자기 갱신요구권을 언급하며 2년을 더 거주하겠다고 통보하면서 상황이 바뀌었다.

아파트에 실거주할 목적으로 계약을 맺었던 A씨는 잔금 지급을 거절했고 B씨는 등기서류 등을 공탁한 후 매매계약 해제 의사를 표시하며 맞섰다.

결국 소유권이전등기 소송까지 간 A씨는 임대차계약을 종료시킬 의무가 B씨에게 있는데, 이를 이행하지 않았고 아파트 인도 의무도 지키지 않았기 때문에 잔금을 지급하지 않은 것이라고 주장했다. 그러면서 매매계약에 따른 채무를 불이행한 것이 아니라고 강조했다.

반면 B씨는 지속적으로 잔금 지급의무와 소유권이전등기를 동시에 진행하자고 A씨에게 통보했지만, 계약갱신 요구권을 빌미삼아 잔금을 주지 않는다고 반박했다. 또 A씨에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공하더라도 잔금 지급 의사가 없음이 명백해 매매계약을 해제했다고 항변했다.

따라서 쟁점은 아파트 매매 계약서에 인도일과 실제 명도일 약정이 별도로 있는 경우 B씨가 아파트에 대한 점유를 현실적으로 인도할 의무가 있는지가 된다.

1심은 A씨의 손을 들어줬다. 사건 아파트를 명도일인 12월 6일까지 A씨가 거주할 수 있는 상태로 실제 인도할 의무를 인정한 것이다. 그러면서 세입자의 계약갱신요구권이 있어도 B씨의 인도의무 면제는 허용되지 않는다고 판단했다. B씨의 계약해제도 부적합하다고 봤다.

2심은 명도일까지 아파트를 인도할 의무를 인정하지 않으며 정반대의 판결을 내렸다. 인도일이 4월 22일로 정해진 점, A씨가 세입자에 대한 임대차보증금 반환채무를 승계하기로 한 점, A씨가 임대인 지위를 승계한 후 아파트 반환 의무는 세입자에게 있는 점 등을 근거로 제시했다. B씨의 계약해제도 법률에 어긋나지 않는다고 설명했다.

그러나 대법원은 재차 판결을 뒤집었다. 매매계약 체결 당시의 사정 등을 종합해 볼 때 해당 아파트에 대한 B씨의 현실적 점유 인도 의무가 인정되고 A씨의 잔금 지급의무 이행 거절도 정당하다고 볼 여지가 있다고 판시했다. 아울러 이를 이유로 B씨가 매매계약을 해제하는 것은 적법하지 않다는 취지로 판단했다.

다만 세입자가 갱신요구권을 행사하면서 B씨가 아파트를 인도할 수 없는 현저한 사정 등이 생긴 만큼 A씨의 잔금 지급의무 이행거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 B씨의 계약 해제권 행사에 문제는 없는지 심리할 필요가 있다며 대법원 2부(주심 이동원 대법관)는 지난해 12월 7일 사건을 인천지법으로 돌려보냈다.

jjw@fnnews.com 정지우 기자

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