현상이 아니라 전망이 중요…유효수요 감안하면 지속 상승 어려워

최근 서울을 중심으로 아파트 거래량이 다시 증가하고 있다. 덩달아 주택 가격도 상승하고 있다. 가격이 상승하면서 거래량도 증가하고 있기 때문에 변동 원인은 수요 증가다. 그렇다면 지금 아파트를 누가 사고 있는 것일까? 원인을 파악해야 전망이 가능하다. 주택담보대출을 주목하는 이유다.

2024년 5월말 기준 전체 금융권의 가계 대출이 증가했다. 전월 증가 4조1000억원 대비 증가 폭이 확대됐다. 가계 대출이 더욱 빠르게 증가하고 있는 것이다. 가계 대출 증가 폭이 커진 가장 직접적인 원인은 주택담보대출 증가다. 주택담보대출 증가 폭은 5조6000억원으로, 전월(4조1000억원) 대비 크게 확대됐다. 주택담보대출 증가로 가계 대출이 늘어난 것으로 정리할 수 있다.

빚내서 집 사는 실수요자들

은행의 주택담보대출 가운데 일반 개별 대출이 증가하고 있다. 은행에서 대출을 받아 주택을 매수한 사람이 증가했다고 해석할 수 있다. 일반 개별 주택담보대출은 2024년 1월부터 증가했다. 5월까지 22조7000억원 늘어났다. 2023년 한 해 동안 늘어난 규모(22조원)를 이미 초과했다. 일반 주택담보대출뿐만 아니라 정부의 주택 관련 정책자금 대출도 증가했다. 정부도 가계 대출 증가의 원인이다.

현상이 아니라 전망이 중요하다. 대출이 증가해 주택 거래량이 늘어났고 서울을 중심으로 매매가격 상승이 일어나고 있다고 해석할 수 있다. 그렇다면, 이러한 대출 증가로 인한 수요 확대 현상이 지속될 수 있을까. 전망을 하기 위해서는 지금 대출을 일으켜 아파트를 매수하는 사람들이 누구인지 알아야 한다.

지금 집을 매수하는 사람들은 실수요자다. 대한민국에서 대다수 부동산 투자자들은 전세를 끼고 투자하기 때문에 대출을 받기 어려운 구조다. 대출을 받아 아파트를 매수하는 사람들이 대부분 실수요자일 가능성이 높다. 실수요자가 시장 변동의 원인이라는 점은 어떤 의미를 가질까. 즉, 실수요자 증가는 지속될 수 있을까.

실수요가 지속적으로 증가하기 위해서는 대출이 지속적으로 증가하거나 시장에 유효수요, 즉 아파트를 살 수 있는 능력을 가진 대기 수요가 많아야 한다. 그러나 매매가격을 상승시키면서 대출이 지속 증가하기는 어려운 현실이다. 가계 대출 증가에 따른 경제 부담이 증가하고 있고, 오는 9월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되면서 대출 한도가 낮아지기 때문이다.

더욱 중요한 것은 유효수요 부족이다. 서울 주택구입물량지수를 보면 2023년 기준 6.4다. 서울 전체 주택 중에서 중간 소득 가구가 자기자본과 대출을 통해 구입할 수 있는 주택이 6.4%에 불과하다는 의미다. 주택 가격이 소득보다 빠르게 상승하면서 현재 가격을 감당할 수 있는 유효수요가 부족한 상황이다. 일시적인 대출 증가로 실수요가 증가할 수 있으나, 유효수요를 감안할 때 현재 상황이 지속될 가능성이 낮다는 판단이다.

다른 자산과 다르게 부동산은 가격을 감당할 수 있는 수요가 시장에 얼마나 있느냐가 중요하다. 단위 가격이 높기 때문이다. 아파트를 사고 싶다고 살 수 있다면 얼마나 좋을까. 현실은 그렇지 못하다. 부동산 시장을 분석할 때 사고 싶은 수요가 아니라 가격을 감당할 수 있는 유효수요를 분석해야 하는 이유다.

2009년 일시 상승 때와 유사한 흐름

흥미로운 것은 현재 부동산 시장과 유사한 변화가 과거에도 있었다는 점이다. 글로벌 금융위기로 2008년 서울 아파트 가격이 크게 하락한다. 그러나, 2009년 아파트 가격이 빠르게 반등했다. 주택담보대출이 증가하면서 실수요가 늘어났고 주택 가격 상승의 원인이 되었다. 그러나, 실수요 증가는 지속되지 못한 채 줄어들었고 주택 가격도 2013년까지 다시 하락했다. 높은 주택 가격을 감당할 수 있는 실수요가 충분하지 않았기 때문에 일어난 변화였다.

부동산 시장을 전망하기 위해서는 현재 시장 변화의 원인을 찾아야 한다. 지금 아파트 가격이 왜 올라가는지 원인을 먼저 고민해볼 필요가 있다. 현재 가격 상승 원인이 대출 증가에 있다면 오히려 시장 불안을 키울 수 있는 조건이 될 수 있다. 빚으로 쌓는 집은 모래성과 같다. 대한민국 부동산은 모래성이 될 것인가. 아무도 경고하지 않는 현재의 한국 부동산 시장이 더 두려운 이유다.