권리분석 기초

목차

말소기준권리

대항력

우선변제권

온라인 확정일자 신청 및 부여 절차

최우선변제권

소액임차인의 보증금과 최우선변제금액 변천사

권리분석을 함에 있어 우선해야 할 일은 

말소기준권리를 찾아내어

등기부상 먼저 등기되어 있는 것이 무엇인지를 찾아내는 것이다.

이 말소기준권리보다 먼저 등기부에 등재되어 있는

전세권, 지상권, 선순위 임차인 등의 권리는 인수 대상이 되고,

이 권리가 말소기준권리보다 뒤에 있으면

낙찰로 인하여 말소된다.

선순위 근저당권 등이 없는 주택에

임차인이 입주하고 전입신고를 마치면

그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게

양도되거나 매각되더라도

새로운 소유자에게 임차권을 주장하여

임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고

또 임대기간이 만료 되더라도

임대보증금 전액을 반환받을 때까지는

집을 비워 주지 않을 수 있다.

다만 대항력이 있어도 확정일자를 갖추지 않거나

소액임차인에 해당하지 않는 경우에는

경매절차에 참가하여 보증금을 우선 배당받을 수 없다.

대항요건과 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 임차인은

임차주택이 경매되어도 부동산의 환가대금에서

일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.

보증금이 소액인 경우 임차주택이 매각되더라도

임차주택 가액의 1/2 범위 안에서 일정 금액까지

선순위 담보권자보다 우선하여 변제받을 수도 있다.

예로 9월 1일 임차인 전입,

10월 1일 근저당권 설정된 경우,

임차인은 대항요건을 갖춘 후에 등재된

후순위 저당권에 대항할 수 있기 때문에

후순위저당권의 실행으로 경매매수인에게

임대보증금의 반환을 요구할 수 있다.

이 경우 매수인의 실제 낙찰가격은 법정에서

써넣을 금액에 임대보증금을 더한 금액이다.

다른 예로 9월 1일 근저당권 설정,

10월 1일 임차인이 전입한 경우,

임차인이 대항요건을 갖추기 전에 이미 저당권이 설정되어

임차인은 선순위 저당권의 실행으로 경매매수인에게

임대보증금의 반환을 요구할 수 없고

매각허가에 의해 후순위의 임차권은 대항력을 인정받을 수 없다.

만약 9월 1일 임차인 전입,

9월 1일 근저당 설정된 경우에도

임차인의 대항력은 9월 2일 0시부로 생기기 때문에

매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다.

이러한 예처럼 말소기준권리를 찾아

권리상의 인수여부를 찾아내는 것이

권리분석이 기초이다.

여기에 세부적으로 추가적인 인수비용을 검토하고,

권리상의 다툼이나 허위로 전입한 임차인을 찾아내는 일 등의

분석이 필요하다.

이에 권리분석에 필요한 말소기준권리, 대항력,

우선변제권, 최우선변제권에 대해 자세히 살펴보고자 한다.

[네이버 지식백과] 권리분석 기초

(부동산 경매 10개월-10단계, 2017.02.03., 표찬)