그말이 맞으려면 다른지역도 비슷하게 작동했어야됨

잠깐만 찾아봐도 상급지는 그렇게 작동하지않는다는게 확인됨

지난 수년간 반포에 때려박은신축 세대수
개포에 때려박은 세대수도 과천 못지않거나 과천보다 더박음

그런데 반포는 물론이고 개포도 입주장영향 없이 오히려오름

왜냐면 수요층이 두텁고 많기 때문임

과충이들이 말하는 신축입주장 눌린거라는 논리가 맞다면
그말은 다른말로 과천은 대기수요층이 적은 지역이란 말임

개포의 대기수요는
서울중하급지에서 팔고넘어오는 수요 + 지방부자까지임

개포의 1차수요인 서울중급지만 해도
마포옥수흑석고덕이수 등 수요가 충분히 많고
같은 서울이라는 심리적 요인때문에
생활권이 바뀌더라도 개포로 들어가려고함

입주장에도 가격이 유지되거나 신축빨로 가격이 업되는건 결국
수요층이 두꺼워서라는 논리가 어느정도 일리있음



비슷한방식으로 과천생각해보면,

과천대기수요 = 인근지역(평촌안양의왕) 정도?
서울중급지 팔고 과천가는 경우는 과천매수자 중에 일부인것으로 생각됨

과천주민의 생활반경은 강남서초일부까지지만

강남서초에서 과천으로 가는경우는 없을걸로 보임
(과거 강남팔고 분당갔다가 망했다는 사례)

이건 과천주민 입장에서도 입장바꿔생각해보면
같은생활권이라고 과천팔고 평촌의왕 안가는거 당연


즉 과천은 제일1차 수요인 인근지역 수요층이 아쉬움
인근지역 가격이 과천에 비해 상당히 낮아서 살짝보태서 과천갈수있는데가 정작 과천인근엔 없음


그렇다면 완전한 투자수요를 볼때
지방부자의 레이다에도
그돈씨가 작동하면서 경기도아닌 서울로 가는게 요즘트렌드


과천이 예전 강남급에서 자꾸내려오는건
잠재수요의 부족으로 보임.


서울중급지살다가 이동하는사람들도
서울을 우선보지 과천을 먼저보지는 않음
실제그렇냐 아니냐를 떠나서
서울생활권->경기생활권 이라는 이미지는 당연히 선호되는 변화가 아님


곧이어질 입주장인 방배가 입주장온다고 가격눌릴까?
각자예상해보면 답은 쉽게나옴

상급지는 대기수요가 많아서 상급지임

목동은 과천과 비슷하게 인근 기본수요가 다소약하긴 하지만
확실한 학군지 이미지때문에 생활반경을 바꾸며 들어올
서울내수요가 제법있을거 같아 입주장영향이 크지않을거 같다고 생각됨(가봐야 알겠지만)

과천은 매우 좋은곳임
가보면 안전하고 여유있고 살기좋은건 확실함

과천의 지금가격이 신축입주장 눌림목이라는건
그럴듯하게 들리겠지만 다소 잘못된 분석이라 생각함

더 시간이 지나면 확실히 알게될것이니 지켜보면 되겠지만