재건축 하는분들이면 이건 알아야 사기안당한다

부갤러(59.11) 2024.09.28 22:17:54

조회 135 추천 3 댓글 1

주말이니 좀 상세하게 씀

본인이 재재 투자에 관심 없더라도 알아두면 매우 좋다고 생각해서 정보공유함

핵심내용은 6번부터 있으니 바쁘거나 다 아는 내용이다 싶으면 바로 6번으로 가면 됨

비례율.. 용어는 들어봤는데 정확히 어디에서 활용되는지 잘 모르는 분들이 있으니 일단 개념부터 잡자

1. 추가분담금 대표공식 = 조합원분양가 - (감정평가액*비례율) = 조합원분양가 - 권리가액

$지식백서_용어정리ZIP_분담금_3p-1200x1200.png (스압) 재재 사업장에서 제시하는 \'비례율\'에 관한 설명$

이 공식때문에 비례율이 필요함

2. 비례율 = (종후자산총합-총사업비) / 종전자산총합 = (총수입비 - 총사업비) / 종전자산총합

ㅡ 종후자산총합 : 총수입비라고도 함. 조합원분양수익+일반분양수익+임대세대수익+상가분양수익 등 다 합친 값을 의미함

ㅡ 총사업비 : 정비사업하는데 드는 총비용. 여기서 핵심은 "평당 공사비". 공사비가 높아지면 총사업비가 올라간다

ㅡ 종전자산총합 : 지금 현재 정비사업지 물건들 감평액 총합

3. 재재 사업성 판단 주된요소 : 기본적으로 일반분양가*순수일반분양비율을 종합적으로 고려함 // 종후자산총합 요소

현재 시점에서 신축 국평 12억 이상*순수일반분양비율 40% 이상이면 사업성이 좋다고 봄

두 요소 모두 고려하기 때문에 조정이 가능함

예를 들어 국평가격이 더 높으면 일반분양비율이 낮아도 되는거고(강남은 일반분양비율 10퍼대여도 가능)

반대로 이보다 국평가격이 낮으면 일분비율이 높아야함

4. 재재 사업성 판단 부수요소 : 주된 요소가 충족되었다는 전제하에 전체세대수가 많으면 좋다 // 총사업비 요소

세대수가 많으면 규모의 경제로 인하여 평당공사비가 디스카운트됨

그러면 총사업비가 감소하겠지

근데 이건 3번을 충족한 이후 고려할 부수요소라는 걸 명심할 것

5. 비례율 100% 오버 / 언더의 의미

추가분담금 대표공식 = 조합원분양가 - (감정평가액*비례율) = 조합원분양가 - 권리가액

100% 초과 : 권리가액이 감평액보다 커지네 = 추가분담금이 줄어드네

100% 미만 : 권리가액이 감평액보다 작아지네 = 추가분담금이 늘어나네

100% 언오버로 사업성까지 언급하는 분들이 간혹 있는데

이러면 헷갈림

왜냐면 최종 비례율이 95%인데 동일 평형 이동시 실제 추분이 0 또는 환급금이 나오는 경우도 있거든

왜 이런일이 생긴걸까?

애초에 종후자산총합을 너무 낮게 비례율이 그렇게 나온 거야

따라서 비례율 100% 언옵을 바로 사업성이랑 굳이 직결 시킨 문장으로 적시할 필요는 없음. 견련성이 클 뿐이지

6. 비례율 관련 장난질

비례율 공식 다시 보고가자

비례율 = (종후자산총합-총사업비) / 종전자산총합 = (총수입비 - 총사업비) / 종전자산총합

ㅡ 종후자산총합 : 총수입비라고도 함. 조합원분양수익+일반분양수익+임대세대수익+상가분양수익 등 다 합친 값을 의미함

ㅡ 총사업비 : 정비사업하는데 드는 총비용. 여기서 핵심은 "평당 공사비". 공사비가 높아지면 총사업비가 올라간다

ㅡ 종전자산총합 : 지금 현재 정비사업지 물건들 감평액 총합

대표적인 장난질 케이스

A. 일반분양가를 현재시점 대비 지나치게 높게 잡는다

이러면 일반분양수익이 높아지고 종후자사총합이 늘어나고 그렇게 비례율 상승요인이 됨

B. 평당공사비를 현재시점 대비 너무 낮게 잡는다

이러면 총사업비가 줄어들고 비례율이 상승하게 됨

C. 종전자산을 지나치게 저평가한다

이러면 비례율이 상승하게 됨

정비사업지역에서 비례율 관련 장난질은 항상 존재함

보통 실상보다 더 좋은 비례율이 나오게 요인들을 설정하지

그래야 진행이 되니까

문제는 장난질 한 비례율에 조합원 한 사람이 대항하기 쉽지 않음

어떤 조합원이 정확히 계산할 줄 앎. 실제 계산해보니 조합 측이 지나치게 공사비를 낮게 잡은 거 같아

그래서 항의하지? 철저히 묵살당함

"왜 산통깨냐" "니가 전문가냐" "감평법인이 잘 했을텐데 왜 저래" 등등 공격 엄청 받는다

따라서 재재 투자할 의향이 있는 부갤러들은 조합 측 비례율만 너무 믿지말고 자체적으로 한 번 더 체크해 볼 필요가 있음(괜히 바깥으로 표출하지말고 나만 판단하자구)

사실 모든 요소를 정확하게 다 파악하는데 굉장히 힘들거임

재건축이면 그나마 나은데 재개발은 '종전자산총합'부터 렉 쎄게 걸릴거임

그래서 이와 관련해서 살짝 팁을 주려고 함

원칙적으로 관처 당시 나오는 비례율이 기준인데 요즘엔 막 그 이전 단계에서도 비례율이 나옴

ㅡ 어쨌든 어느 시기든 상관없으니 비례율 뽑아낸 자료를 어떻게 해서든 발품팔아서 구해

ㅡ 현재시점 종전자산 / 평당 공사비 / 일반분양가로 놓고 재산정

Cf. 단 평당공사비는 현재 착공하는 다른 정비구역의 평당공사비보단 높게 잡아야함. 왜냐면 지근 바로 착공할 게 아니잖아

이런식으로 본인이 스스로 더블체크를 할 필요가 있음

이건 조합 측에서도 안하고 부동산 쪽에서도 잘 안함

조합 측은 최대한 좋은 비례율이라 꾸미고 싶어하고

부동산은 최대한 많이 중개해서 돈 벌고 싶어하니까

7. 핵심

재재 투자할 의향이 있는 부갤러들은 조합 측 비례율만 너무 믿지말고 자체적으로 한 번 더 체크해 볼 필요가 있음

학창시절에 자주 배운 비판적 사고의 발현이라 보면 됨

그리고 산정결과 '아 이 비례율은 사기다' 라고 생각이 들면 걍 조용히 런치거나 다른 곳 알아보면 됨! 굳이 공표해서 미움받지 말자구

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