과천 4단지와 2기 7-2래센스와 공통점

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[속보] 토지거래허가구역해제 16일금리인하 플러스 토지거래허가구역 해제폭락이들 또 뒤쳐지쥬 작성자 : 부갤러

과천 4단지와 2기 7-2래센스와 공통점앱에서 작성

부갤러(122.34) 2025.01.13 17:13:16

조회 898 추천 13 댓글 40

1. 가장 먼저 입주

신축빨이 제일 먼저 빠져 반세대 정도 뒤의 아파트로 보임

2. 가장 먼저 분양

분양가 제일 저렴함

3. 고급화 부족

프리미엄브랜드 써밋, 외관 고급화 자이, 위버필드에비해 많이 부족한 래센스처럼,

4단지도 3기 중 유일하게 프리미엄 브랜드가 아니며(순살자이) 규모, 고급화, 운영 측면에서도 상당히 떨어짐

4. 공사비 제일 저렴

3번과 같이 제일 저렴한 공사비 = 제일 저렴한 건축 이라는 측면에서 두 단지 동일함

5. 중소형 위주의 서민형 단지

4단지 84이하 비율 89%

래센스도 대형 비율 떨어짐

주민 근본력이 가장 뒤쳐지는 두 단지

(물론 초소형 12단지나 수자인이 있기는함)

커뮤니티 운영에 난항 예상됨

6. 내세울건 동 기수 중 위치 밖에 없음

초품아, 과천고, 초역세권, 도서관, 중앙공원의 래센스

개썩다리 볼품없는 상권, 청사역 인접의 4단지

7. 떨어지는 사업성

소송으로 단지 분할하며 가치하락한 래센스

대지지분 좆망, 사업지연으로 가치하락한 4단지

완공 후 동기수간 로얄비로얄 정도의 가격차 밖에 안나는 과천 아파트 특성상 투자수익이 제일 낮음

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그 결과,

한 때 가격이 2배정도 차이나는 과천 9단지 초소형과 현재는 가격이 근접해있음

최저점에 매수했다 가정시 9단지 500%이상의 수익, 4단지 300%정도의 수익

누가 능지박살났는지 파악 가능

4단지는 유일하게 미는게 gtx 위과선인데 gtx는 현재 사업난항으로 10년정도 소요 될 예상이고 위과선은 기약 없음

gtx가 2035년 완공이라해도 4단지 입주 후 8년차

여기서 혹 더 연기된다면 4단지 가격은 열세일수 밖에 없음

gtx 아니라면 원래 4단지 입지는 2, 3단지와 함께 과천 내 제일 ㅆㅎㅌㅊ입지였음

현재 신천지와 너무나 낙후되고 지저분한 상권이슈있음

주거환경 쾌적성이나 안전면에서 과천내 최하위

거기에 1인가구 또는 소형가구를 타겟으로하는 오피스텔 과다공급으로 중소형만 쌔려박은 4단지는 타격이 불가피함

그들 논리대로라면 오피스텔이 4단지보다 입지면에서 훨씬 우위

다시말해, 오피스텔 입장에서 4단지는 멀어도 너무 먼 too far라고 볼 수 있음

그리고 3기중 유일하게 재초환 당첨

사업성은 더욱더 떨어지게 됨

추가분담금 + 재초환 이중콤보

결론

89단지와는 규모, 브랜드, 고급화에서 열세

써밋브랜드에 대형평수 위주의 5단지와는 넘사벽의 체급차이

브랜드, 고급화는 물론 대한민국 최강 사업성의 10단지와는 비교불가

gtx 조기착공하지않는한 4단지가 3기중 제일 열세라는게 중론

7-2단지의 전철을 그대로 밟게 됨

(추가) 4단지 병신들의 내로남불

89는 자차로 강남가기 가깝고 대공원 가깝고 앞으로 병세권 예정이고 새로개발될 3기신도시 상권에 가깝다

-> 쪼매난 과천에서 다 거기서 거기지 이 개새꺄

정부청사역에선

-> 이 드넓은 과천에서 89는 청사역에서 멀어, 멀어도 너무 멀어, too far

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