GTX-B 예정지인 '인천대입구역' 반경 1KM를 표시한 지도. 1공구 일부, 3공구 대다수, 5공구 일부 단지들이 가시권에 들어오고있다. 인천대 입구역을 기준으로 호텔이나 백화점 등등의 각종 고급복합시설들이 들어올 예정이기 때문에 좋든 싫든 송도의 중심지는 센트럴파크와 인천대입구역 일대가 기준이 될 수 밖에 없다.

1공구

센트럴파크 푸르지오 : 송도에서도 몇 없는 올라운더 입지.

송도 경관 프리미엄중 가장 평가가 높은 센팍뷰 조망권에 들어가며 1공구 국제학교 학군, GTX 역사까지 10분 내외 등등 사기적인 입지를 자랑하고 있다. 단 도보권 기준으로는 거리감이 있음.

더샵 퍼스트 월드 : 상단 사진에는 오피스텔이라고 표기되어 있는데 아파트다.

초창기 송도 도시개발을 담당한 미국 회사중 하나인 게일사가 상당히 공을들여 만든 아파트 단지이다. 어느정도냐면 이 단지 관련한 서적이 있을 정도.

gtx 역사까지 10분 내외 정도의 입지를 가지고 있지만, 도보권 기준으로는 거리감이 있음. 롯데몰과 지하통로로 연결이 되어 있는 것도 상당한 강점임.

단 초등학교까지 거리가 꽤 있기 때문에 이 점이 마이너스 요소임.

3공구

더샵 파크 애비뉴 : gtx역사가 인천대입구역으로 확정되면서 가장 많은 수혜를 받은 단지들 중 하나다.

도보 4-5분이라는 사기적인 입지를 자랑하고 있으며, 신세계 백화점, 롯데몰도 근방에 올라갈 예정이다.

의외로 매수하러 간 사람들이나 입주민들도 잘 모르는 심각한 단점이 있는데 후술할 단지들과 공유하기 때문에 몰아서 서술할 예정.

퍼스트파크 13/14/15 단지 : 6공구, 11공구에 가려진 송도 씹거품 단지들 중 하나.

퍼팍 15단지까지는 gtx 도보 역세권에 아슬아슬 하지만, 13단지와 14단지부터는 도보 역세권이라고 불러주기에는 상당히 무리가 있다.

또한 퍼팍 단지들이 담합+가두리 치기로 'GTX 도보 역세권' 바이럴을 해대면서 현재 국평기준 10억대의 시세가 형성되었는데, 위에서 말한 1공구 센팍 푸르지오 국평이 10억대인 걸 생각하면 빼도박도 못한 거품.

심지어 버스같은 대중교통도 단지에서 상당히 거리감이 있고, 인천 지하철 2호선 역들 사이에 단지들이 애매하게 끼어 있어서, 환승을 통한 시간 단축이라던지 피로감을 줄인다는 메리트도 전혀 누릴 수 없다.

최근 커뮤니티 돌아다니면서 송도 까대는 빌런인 '브라운시티' 가 최근에 이 아파트 매도하고 송도 전체 까고 다니는 걸로 추정됨.

마지막으로 파크 애비뉴와 퍼팍 단지들은 서로 공유하는 심각한 문제점이 있는데 바로 경관이다.

현재 입주민들이나 매수를 생각하는 사람들은 임장가면 떡방에서 센트럴파크 뷰를 보여주거나 보여줬을텐데, 해당 단지들과 센팍 사이에는 국제업무지구(IBD) 부지들이 있고, 롯데몰을 시작으로 이 부지들에 업무빌딩들이 우후죽순으로 올라갈 예정이기 때문에 언젠가는 센팍뷰가 빌딩숲에 완전히 가로막힐 예정이다.

이 사실을 모르는 사람들이 꽤 많은 듯.

아트윈 푸르지오 : 3공구의 숨은 잠룡이자 사기단지.

주복단지이며 지하에 지하철역과 지상에 호텔을 품고있는 지품아 + 호품아라는 국내에서 찾아보기 힘든 상당히 특이한 단지이다.

gtx역까지 7분 내외하는 입지를 자랑하고 있으나, 도보권으로서의 메리트는 없음.

단지 앞쪽에는 트라이보울과 문자 박물관, 옆으로는 아트포레가 위치해 있고 해당 건물이나 시설들은 높이가 낮아 퍼팍이나 애비뉴와는 다르게 센팍뷰가 영구 확정이다.

초등학교 학군의 부재라는 엄청난 단점을 가지고 있었으나, 최근 G5부지중 아트윈 바로 앞에 초등학교 부지 할당이 확정 되면서 이 단점도 완전히 해소될 예정임.

더샵 마스터 뷰 : gtx역까지 대략 10분 내외이며, 적당한 초등학교 학군, 상당히 좋은 중학교 학군을 자랑하고 있다.

3공구 호재 낙수효과를 받으면서 꾸준히 우상향 할 예정.

단 호재 예정지나 센트럴파크에서 상당히 거리감이 있고 전체적으로 3공구 뒤쪽에 몰려있기 때문에 이 점은 유의해야 할 듯

4공구

송도 sk뷰 센트럴 : 아트윈과 더불어 송도의 숨은 잠룡. gtx 역까지 무려 도보 7-8분이다.

단 얘는 사기까지는 아닌 게 센팍뷰, 하다못해 해돋이 공원이나 미추홀 공원뷰, 오션뷰 모두 해당이 안되며, 주복에 모든 세대 국평 고정이다.

말 그대로 gtx와 나중에 들어올 백화점 같은 각종 문화시설 도보권에만 올인한 단지이며, 초등학교 학군으로서의 위치도 답이 없는 수준이기 때문에 이 점을 유의해야 함.

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송도의 거품 지역(+호재거품)

<같은 송도인데 왜 거품인가?>

먼저 송도의 목적과 지리적 특성을 분석하고 이해해야 한다. 송도는 간척을 통해 개발되었으며, 국내에서 보기 힘든 100%의 평지를 갖추고 있는 지역이다.

송도의 면적은 약 53.4 km'2 인데, 인구 77만의 부천시 면적도 53.4 km'2 로서 송도와 거의 동일하다는 것을 감안한다면

정주인구 30만명을 최종 목표(현재는 약 20만명)로 삼은 송도의 크기는 실로 어마어마하다고 볼 수가 있다.

두번째로는 도시의 전체적인 설계와 컨셉, 디자인을 외국계 회사인 게일과 KPF가 주도했기 때문에

2000년대 초반 미국 스타일의 넓직한 대로를 가진 독특한 도시가 이부망천에서 탄생하게 되었음.

이런 이유들로 인해서, 송도는 1부터 11까지 임의로 지역들을 나눠놓는 '공구' 별로 구분하는 경향이 매우 강하며, 집값, 인프라, 생활권, 성격 등등이 공구별로 상이하게 차이가 나는 편이다.

쉽게 말해 송도내의 8공구와 1공구가 비슷한 수준의 민도, 비슷한 수준의 교육열, 비슷한 수준의 인프라를 가지고 있거나 서로 공유하지는 않는다는 소리다.

이는 마치 같은 서울이라고 강남의 압구정동과 도봉구 창동의 전체적인 퀄리티와 민도가 비슷하다고 하는 수준의 비약과 다를 바가 없다.

이런 상황에서 현재 송도의 개발은 대략 절반정도만 진행되었기 때문에, 불확실하거나 막연한 개발 기대 심리를 안고 '투자가치가 높다' 라는 떡방의 꼬드김에 넘어가 이미 송도의 짬통으로 전락했거나 입지대비 거품이 너무 많이 낀 단지를 설거지 해주는 사례들이 속출하고 있다.

최근 폭락이들의 '송도 폭락' 이라는 글에 나오는 단지들도 이러한 공구(6공구, 8공구)의 단지들만 가져오고 있는 편이다.

이제부터 송도의 거품 지역들에 대해서 알아보자.

8공구

송도의 짬통. 8공구의 인식은 송도 부동산에 조금이라도 발을 담궈본 사람이라면 잘 알 수있다.

전형적인 '투자가치가 높다' '투자용으로 좋다'는 떡방의 감언이설이 녹아 있는 곳 중 하나.

8공구의 문제점은 부동산 폭등기때 올라갔던 아파트들 답게 신축임에도 아파트 외관이나 퀄이 심히 심각하다는 데에 있고, 가뜩이나 송도 외곽에 위치해 있어서 송도의 중심 인프라들을 누리기에는 애로사항이 엄청 크다는 것이 있다. 심지어 인천대교가 관통해서 지나가기 때문에 기존의 송도 도심들과 생활권이 완전히 단절된다는 치명적인 문제점을 안고 있다.

위치나 인프라나 미래 가치를 봐도 이름만 같은 송도동 소속일 뿐이지, 사실상 별개의 행정구역으로 보는 것이 맞으며, 현재 구축위주의 2공구 국평이 5억대에 시세가 형성되어 있고, 8공구 국평이 6억 중반대인 것을 감안하면 거품.

흔히들 송도 망했다면서 가져오는 동탄식 아파트 단지들의 모습은 십중팔구 이 8공구 단지들이며, 3공구의 마스터뷰나, 퍼팍 단지들은

나중에 IBD 빌딩들 올라가면서 자연스럽게 가려질텐데 얘네는 커버도 불가능함.

11공구

11공구 신축분양단지들과 상급지인 1.3공구와의 국평 가격 비교. 엄연히 송도 외곽 하급지임에도 불구하고 국평 8억 중후반~9억이라는 괴랄한 시세가 형성되어 있다.

송도 신축 거품의 선봉장. 흔히 말하는 송도 자이풍경채 단지(송자풍)들이며 현재 시세는 국평 8억대가 형성되어있다.

위에 gtx 역세권 단지들을 분석하면서 충분히 설명했지만, 송도의 중심은 GTX 역사와 센트럴파크 인근의 호텔/백화점/상업부지들이 몰려있는 곳이 메인이기 때문에, 여기에서(1/3공구) 벗어날수록 건물의 퀄리티, 인프라, 민도 등등은 현저하게 떨어질 수 밖에 없다.

얘네 단지보다 송도 중심부에 더 가깝고, 코 앞에 송현아가 위치한 5공구 단지들의 국평 시세가 7-8억대 형성이 되어 있는것을 보면 빼박 거품.

게다가 11공구는 지형을 보면 알겠지만 송도의 가장 오른쪽에 위치해 있고 더이상 간척할 땅이 없어서, 8공구처럼 송도 외곽의 직주근접 아파트 알박기 베드타운으로 전락할 가능성이 매우 높은 공구들중 하나이며, 삼성 바이오 클러스트가 이미 대규모로 들어오는 것이 확정되어서 유의미한 생활 인프라 확충을 노려보기는 더욱더 힘들어 졌다.

6공구

6공구 해변단지들과 상급지인 1.3공구와의 국평 가격 비교. 힐스테이트레이크 단지들은 가격이 빠지고 있지만 타 단지들은 여전히 국평 9억~10억이라는 괴랄한 시세가 형성되어 있다.

11공구 분양이 본격적으로 시작되기 전에는 얘네가 송도 거품의 선봉장이었다.

6공구는 가운데에 워터프론트호수를 기점으로 좌측단지들과 우측단지들이 완전히 분리된다는 특징이 있으며, 특히 워프 호수 기준 좌측에 위치한 힐스테이트와 자이더스타와 같은 단지들은 8공구 못지 않은 생활권 단절을 감수 해야만 한다.

그나마 6공구의 우측에 위치한 더 스카이와 아크베이 같은 단지들은 추후 1공구와 연계한 IBD 핵심지구로 빡세게 개발될 가능성이 꽤 크기 때문에 미래 가치와 워터프론트 확장공사까지 감안을 해 본다면 현재 시세가 그렇게까지 나쁘지는 않겠지만 워프호수 좌측에 위치한 해변단지들은 상당한 거품이다.

송도의 100층 이상 인천타워의 수혜를 실질적으로 가장많이 받을 공구이기는 하지만 기약이 없으며 추후에 완공이 된다 하더라도 이미 송도의 경관과 중심 상업시설, 인프라들은 GTX 역을 중심으로 활성화 되었기 때문에 급지역전을 이뤄낼 다양한 방안(리조트, 해양레저 등등)을 모색하지 못한다면 8공구 2중대로 전락할 가능성도 높은 공구이다.

또한 현재 진행중인 워터프론트 확장공사의 수혜도 직접적으로 받고 있지만, 예상만큼의 탄력과 결과물을 보여주지는 못하고 있다.

실거주가 아닌 투자나 몸테크를 목적으로 들어간다면 신중을 요하는 공구.