주택 양도세는 복잡한 계산 과정을 거치므로, 정확한 세액은 세무 전문가와 상담하는 것이 가장 좋습니다. 하지만 일반적인 계산 방법과 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.

1. 양도세 계산 기본 구조

 * 양도차익 계산: 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

 * 양도소득금액 계산: 양도차익 - 양도소득공제

 * 양도소득과세표준 계산: 양도소득금액 - 장기보유특별공제

 * 양도세 계산: 양도소득과세표준 × 세율

2. 고려해야 할 사항

 * 주택 수:

   * 20억 주택 외에 1억 주택 2채를 소유하고 있으므로, 1세대 3주택에 해당합니다.

   * 다주택자는 양도세 중과 대상이 되어 일반 세율보다 높은 세율이 적용됩니다.

 * 보유 기간:

   * 주택 보유 기간에 따라 세율과 장기보유특별공제 적용 여부가 달라집니다.

   * 보유 기간이 길수록 공제 혜택이 커져 세금이 줄어들 수 있습니다.

 * 조정대상지역 여부:

   * 서울은 조정대상지역이므로, 일반 지역보다 높은 세율이 적용됩니다.

 * 1세대 1주택 비과세:

   * 1세대 1주택의 경우 일정 요건을 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 다주택자는 해당하지 않습니다.

 * 장기보유특별공제:

   * 주택 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제받을 수 있습니다.

 * 세율:

   * 양도소득세율은 과세표준에 따라 다르며, 다주택자는 중과 세율이 적용됩니다.

3. 일반적인 계산 방법

 * 양도가액(20억)에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익을 계산합니다.

 * 장기보유특별공제 등을 적용하여 양도소득과세표준을 계산합니다.

 * 해당 과세표준에 맞는 세율을 적용하여 양도세를 계산합니다.

 * 2025년 기준 양도 소득세율은 다음과 같습니다.

   * 1400만원 이하: 6%

   * 1400만원 초과 5000만원 이하: 15%

   * 5000만원 초과 8800만원 이하: 24%

   * 8800만원 초과 1억5천만원 이하: 35%

   * 1억5천만원 초과 3억원 이하: 38%

   * 3억원 초과 5억원 이하: 40%

   * 5억원 초과 10억원 이하: 42%

   * 10억원 초과: 45%

 * 다주택자 중과세율이 적용 됩니다.

4. 주의사항

 * 양도세는 복잡한 세법 규정에 따라 계산되므로, 반드시 세무 전문가와 상담하여 정확한 세액을 확인하는 것이 좋습니다.

 * 세법은 수시로 변경되므로, 최신 정보를 확인해야 합니다.

 * 양도소득세 계산기등을 이용하여 간편하게 계산도 가능합니다.

추가 정보

 * 국세청 홈택스: 국세청 홈택스 웹사이트에서 양도세 관련 정보를 확인할 수 있습니다.