은마 재건축 힘든 이유가

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은마 재건축 힘든 이유가앱에서 작성

Piter

2025.04.14 13:23:06

조회 138 추천 2 댓글 0

솔직히 말해서 이거저거 다 따져보면 수익성 별로임.

예전 같았으면 이름값 하나로 어떻게든 밀어붙였겠지만 요즘 누가 그렇게 호락호락하게 넘어가냐.

입지 좋다고 해서 다 되는 시대 아니고.

은마아파트? 응 알아. 강남 로망, 강남 한가운데, 대치동 학군, 전설의 황금입지. 다 좋은데 그게 다임.

이미 너무 오래됐고, 기대치만 높아져가지고 이젠 아무거나 가져다 붙여도 안 먹힘.

거기다 기존 입주민들이 가만있겠냐고. 전부 눈에 쌍심지 켜고 있어.

투기목적으로 사놓은 사람들도 적당히 탈출구 열리길 바라고 있는데

누구는 재건축으로 대박, 누구는 그냥 묶이기만 한다? 말이 안 되는 구조임.

문제는 눈높이.

기존 입주민들은 기존 입주민대로, 신규 분양 받으려는 사람들은 또 그 사람들대로

서로 원하는 게 너무 달라서 이걸 어디다 맞춰야 할지를 모름.

누군 비싸게 받고 싶고, 누군 싸게 사고 싶고, 누군 그냥 살고 싶은데

이게 뭔 짬뽕이냐고.

게다가 이제는 예전처럼 일반 재건축도 아니고,

초 프리미엄, 거기다 플러스 알파까지 붙여서

한 단어로는 도저히 표현 못할 정도로 고급화 전략 밀어붙일 거임.

문제는 그 비싼 값을 감당할 사람이 얼마나 될까임.

솔직히 부자들도 요즘엔 돈 아끼는 시대야.

정권 바뀌면 또 요동치는 게 부동산임.

한 쪽에선 규제 풀고, 한 쪽에선 조이고

정책 하나 나올 때마다 가격 들쑥날쑥이고

그럴 때마다 내 집 하나 믿고 모험하는 게 얼마나 부담인데.

특히 재건축은 정부 입장에선 부담 덩어리라 언제 또 다시 조여올지 모름.

그냥 맘 편하게 고급빌라로 가겠다는 사람도 꽤 있음.

대출 규제도 장난 아님.

요즘 웬만하면 대출 안 나옴.

나와도 LTV, DSR 때문에 돈 있는 사람만 살 수 있음.

결국은 현금 부자 아니면 발 들이기조차 힘듬.

근데 이게 무슨 선순환 구조냐고.

살 사람 없는데 가격은 미쳐 돌아가고

공급자 입장에서도 고급화 전략 아니면 마진도 안 나옴.

건설비는 또 얼마나 올랐냐.

자재값 미쳤고 인건비도 장난 아님.

단순히 콘크리트 붓고 끝나는 게 아니라

디자인, 커뮤니티 시설, 고급 마감재까지 신경 써야 되는데

이게 다 돈임. 진짜 돈 박는 수준이 아니라 그냥 쏟아붓는 수준임.

그 와중에 서울시랑 협의할 것도 태산임.

은마아파트는 이름부터가 상징이라서

행정적인 문제도 굉장히 복잡함.

아는 사람은 다 알지.

서울시랑 갈등도 오래됐고

여기 한 번 건드리면 그냥 언론이 물고 늘어짐.

그냥 보기엔 황금입지에 재건축으로 떡상할 것 같아 보여도

디테일하게 들여다보면 돈, 사람, 정치, 정책 다 엮여 있어서

아무나 덤빌 수 있는 사업이 아님.

그렇다고 공공재건축으로 하면

기존 입주민들 다 뒤집어질 텐데 그건 또 리스크가 더 큼.

그러니까 말인데

이런 판이면 차라리 한남동에 고급빌라 짓는 게 백배 나음.

한강뷰 나오지, 프라이빗하게 설계 가능하지,

대형 평수 좋아하는 VVIP 수요층도 확보 가능하지.

정재계 인사들, 연예인들, 스포츠 스타들까지 다 눈독 들이고 있음.

실제로 지금 그런 수요층은 강남보다 한남 쪽을 더 선호함.

이건 단순히 동네 문제도 아니고

시대 흐름과 수요층 성향이 달라졌기 때문임.

강남=부의 상징이라는 프레임이 흔들리고 있고

이제는 조용하고 세련된 프리미엄 라이프스타일 추구하는 사람들이

더 큰 돈 쓰고 고급빌라로 들어가는 시대임.

거기다 은마는 이미 너무 늙음.

세대수 많고, 조합 갈등도 있고,

이해관계가 얽히고설켜서

누구 하나 총대 메고 진행할 사람이 없음.

부동산에서 제일 위험한 게 바로 시간인데

지금처럼 시간 질질 끌면 끌수록

수익성은 점점 악화됨.

정부 정책 바뀌지, 금리 변하지, 세금 바뀌지

한 치 앞을 내다볼 수가 없음.

누구는 은마 프리미엄 기대하고 들어가는데

막상 뚜껑 열어보면 공사비 폭탄, 분양가 폭탄

거기다 수요도 안 받쳐줘서 분양 실패하면

그야말로 재앙임.

요즘 같은 시대엔 빠르고 유연하게

수요층 맞는 상품 만들어서

확실한 타겟팅으로 바로 팔 수 있어야 함.

그런 점에서 한남동 고급빌라는

진입장벽은 높지만

한 번 지어놓으면 알아서 팔림.

브랜드, 뷰, 프라이버시, 치안, 교통, 전부 다 갖췄고

가격 비싸다고 해도 그 정도 수요층은 있음.

결론적으로 말하면

은마는 이름값에만 목매는 순간부터

사업성 무너짐.

겉으론 황금입지라지만 속은 썩어가고 있고

이해관계자 너무 많고

그 누구도 타협할 생각 없고

지금 같은 시기엔 모험이 너무 큼.

반면에 요즘 시대 부동산 성공하려면

명확한 수요층, 빠른 사업 진행, 유연한 전략

이 세 개가 필수임.

은마는 이 셋 다 부족함.

그래서 말인데

그냥 한남동에 고급빌라 하나 박는 게 훨씬 낫다.

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