공유형 모기지, 또 다른 가격 방어 수단.

최근 정부가 검토 중인 ‘공유형 모기지’, 소위 지분형 주택금융 제도는 무주택 실수요자의 주거 부담을 줄이겠다는 목적에서 논의되고 있다.

실수요자가 주택을 매입할 때 전체 지분의 일부만 부담하고, 나머지는 공공이 함께 소유하는 방식이다.

표면적으로는 주거 안정성과 내 집 마련 기회를 확대하는 제도처럼 보이지만, 이 제도가 도입될 경우, 우리가 직면한 구조적 위기를 더욱 악화시킬 수 있다는 점에서 신중한 접근이 필요하다.

지금 한국 경제는 가계, 기업, 정부를 아우른 ‘총부채 증가율’ 세계 1위 국가다. 

2020년 이후 코로나와 금리 환경 속에서도 유일하게 총부채가 계속 증가한 나라이며, 가처분소득 대비 가계부채 비율은 미국 리먼 사태 당시의 두 배, 일본 버블 붕괴기의 두 배, 현재 영국의 세 배에 달한다. 이는 단순히 수치상의 위험이 아니라, 이미 경제 체력과 금융시스템이 ‘빚의 한계점’에 도달해 있다는 경고다.

이런 상황에서 공유형 모기지는 단기적으로는 시장 방어 효과가 있을 수 있으나, 중장기적으로는 국가가 가계의 부채를 세금으로 떠안는 구조로 전환될 위험이 있다.
집값이 상승할 때는 참여자들이 지분만큼 이익을 보지만, 하락기에는 공공이 손실을 떠안아야 하는 구조다.
해외 사례에서도 비슷한 흐름이 있었다. 영국은 실수요자를 위한 순수한 목적에서 공유형 주택 제도를 도입했지만, 실제로는 가격 방어 수단으로 전락했고, 하락기에는 시장 유동성까지 멈추며 실패한 정책으로 평가되었다.

한국은 지금 부채를 줄이고, 시장을 정상화할 시점에 있다.
그럼에도 또 다른 부채성 금융정책을 실수요자 지원이라는 이름으로 꺼내는 것은, 정책 방향이 오히려 구조적 해법에서 멀어지고 있다는 방증이 될 수 있다.

공유형 모기지 제도가 정말로 필요하다면, 그것이 실수요자의 자산 형성을 위한 사회안전망의 일부인지, 아니면 부동산 시장 연착륙을 위한 가격 방어 장치인지부터 명확히 해야 한다.
그리고 무엇보다 **실패 사례에 대한 학습과 제도적 방어장치(차익 환수, 손실 분담 구조, 전매 제한 등)**가 충분히 마련되어야 한다.

이 제도의 이름 뒤에 숨은 ‘국가의 또 다른 부채화’를 감추어서는 안 된다.

검토 중인 지금이야말로 이 정책이 진정으로 누구를 위한 것이고, 어디로 향하고 있는지를 가늠할 수 있는 마지막 기회일지도 모른다.